Los requisitos legales y técnicos de los apartamentos turísticos exigen un seguimiento periódico: instalaciones, equipos y zonas comunes deben conservarse, revisarse y documentarse para mantener unas condiciones adecuadas de seguridad y funcionamiento.
El mantenimiento de estos alojamientos está sujeto tanto a la normativa estatal como a las exigencias específicas de cada comunidad autónoma. Conocer las obligaciones aplicables permite planificar las revisiones, prevenir averías y mantener las instalaciones en condiciones adecuadas.
¿Qué requisitos técnicos debe mantener un apartamento turístico?
Los requisitos de un apartamento turístico dependen de la comunidad autónoma, su categoría, las características del edificio y las instalaciones existentes.
Protección contra incendios
Extintores, detección, señalización, alumbrado de emergencia, BIE u otros sistemas deben mantenerse cuando sean exigibles por el uso y configuración del inmueble.
El RIPCI, el Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios, regulado por el Real Decreto 513/2017, de 22 de mayo, establece programas mínimos de mantenimiento para los sistemas de protección activa contra incendios.
Climatización, ACS y calidad del agua
El RITE, el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, aprobado mediante el Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio, obliga a mantener las instalaciones térmicas mediante programas preventivos adaptados a su potencia y características.
En materia de mantenimiento, el RITE afecta principalmente a:
- Climatización: mantenimiento de los sistemas de calefacción y aire acondicionado.
- Ventilación: revisión de equipos, filtros y sistemas de renovación del aire.
- Agua Caliente Sanitaria (ACS): mantenimiento de los sistemas de producción y distribución de agua caliente.
- Eficiencia energética: comprobación del rendimiento y consumo de las instalaciones térmicas.
- Inspecciones periódicas: revisiones reglamentarias según el tipo de instalación, su potencia y las condiciones establecidas en la normativa.
En los apartamentos turísticos, estas obligaciones deben incorporarse al plan de mantenimiento técnico del inmueble, teniendo en cuenta las características y la potencia de cada instalación.
Ascensores y otras instalaciones reglamentarias
Los ascensores deben contar con un contrato de mantenimiento con una empresa autorizada y pasar las inspecciones periódicas que exija la normativa. Además, el plan técnico puede abarcar:
- Instalaciones eléctricas y de gas.
- Equipos a presión.
- Piscinas e instalaciones de agua.
- Sistemas frigoríficos.
Integrar estas revisiones en un plan de mantenimiento preventivo permite controlar fechas, responsables e informes.
Apartamentos turísticos y sus requisitos por comunidad autónoma
Los apartamentos turísticos y sus requisitos no pueden gestionarse del mismo modo para toda España. Cada autonomía establece determinadas condiciones de instalaciones, accesibilidad, equipamiento, servicios o conservación, que después deben cruzarse con la normativa estatal y municipal.
Requisitos para un apartamento turístico en Andalucía
Los requisitos de los apartamentos turísticos en Andalucía se regulan en el Decreto 194/2010, modificado en 2024. La normativa establece exigencias de mantenimiento diferentes según el tipo de establecimiento y su categoría, de una a cuatro llaves.
Entre los requisitos para un apartamento turístico en Andalucía que afectan directamente a las instalaciones destacan:
- Climatización: En edificios y complejos de cuatro llaves se exige climatización mediante elementos fijos en dormitorios y salones, regulable por el usuario. En las categorías inferiores se admiten equipos fijos o portátiles.
- Mantenimiento y reparaciones: Todos los establecimientos deben disponer de este servicio, independientemente de su categoría.
- Abastecimiento de agua: Cuando el suministro no procede de la red municipal, deben existir depósitos capaces de cubrir dos días de consumo, con una capacidad mínima de 200 litros por plaza y día.
- Seguridad: Las instalaciones y equipos deben cumplir la normativa aplicable de protección contra incendios y conservación del edificio.
Requisitos de apartamentos turísticos en Galicia
Los requisitos de un apartamento turístico en Galicia están recogidos en el Decreto 12/2017, que establece condiciones específicas para la conservación de instalaciones y el funcionamiento de la climatización.
En cuanto al mantenimiento, destacan estas obligaciones:
- Temperatura mínima: Los apartamentos deben alcanzar y mantener una temperatura ambiente de al menos 19 °C.
- Climatización: Los establecimientos de tres llaves deben contar con sistema de climatización. Los de una y dos llaves necesitan calefacción, aunque pueden prescindir de ella si funcionan exclusivamente entre junio y septiembre.
- Conservación: Electrodomésticos, mobiliario e instalaciones deben mantenerse en condiciones adecuadas de funcionamiento y limpieza.
- Agua y saneamiento: Debe garantizarse el suministro de agua potable y el tratamiento y evacuación de aguas residuales conforme a la normativa aplicable.
Requisitos de apartamentos turísticos en Madrid
Los requisitos de un apartamento turístico en Madrid varían según la clasificación por llaves. La Comunidad de Madrid establece condiciones concretas para la climatización y los ascensores.
Las principales exigencias relacionadas con el mantenimiento son:
| Categoría | Instalaciones exigidas |
| 4 llaves | Climatización en todas las dependencias. Ascensor y montacargas si hay más de una planta |
| 3 llaves | Climatización. Ascensor y montacargas si hay más de dos plantas, incluido sótano |
| 2 llaves | Climatización. Ascensor si existen más de tres plantas, incluido sótano |
| 1 llave | Climatización. Ascensor si existen más de tres plantas, incluido sótano |
¿Qué requisitos deben cumplir los apartamentos turísticos en otras comunidades autónomas?
En Cataluña, Comunidad Valenciana, Baleares y Canarias, la normativa turística también establece condiciones sobre climatización, suministro de agua, accesibilidad y conservación de las instalaciones.
Algunas obligaciones dependen de la categoría del establecimiento, por lo que conviene revisar los requisitos específicos antes de programar las tareas de mantenimiento.
| Comunidad autónoma | ¿Qué revisar desde mantenimiento? |
| Cataluña | Conservación y funcionamiento de las instalaciones y equipamientos correspondientes al establecimiento, conforme al Decreto 75/2020 y la normativa sectorial. |
| Comunidad Valenciana | Instalaciones eléctricas, climatización y equipamiento según la categoría del bloque o conjunto. Exigencia de tomas de corriente en todas las habitaciones. |
| Baleares | Instalaciones y equipamiento asociados a la categoría turística, además de los controles reglamentarios aplicables. |
| Canarias | Conservación del alojamiento extrahotelero y mantenimiento de las instalaciones comunes y los equipamientos exigibles según modalidad y categoría. |
En todos los casos, las obligaciones concretas de inspección y mantenimiento de ascensores, instalaciones eléctricas, protección contra incendios o climatización deben determinarse a partir de los equipos existentes y su normativa técnica.
Mantenimiento técnico adaptado a cada apartamento turístico con We Resolve
Un mismo plan de mantenimiento puede resultar insuficiente para gestionar establecimientos situados en diferentes comunidades autónomas. La categoría turística, los equipos instalados y las características del inmueble determinan qué controles deben realizarse.
En We Resolve trabajamos para que cada edificio disponga de un plan técnico adaptado a sus instalaciones, que contemple:
- Inventario de equipos: climatización, ACS, ascensores, sistemas contra incendios e instalaciones eléctricas.
- Calendario de mantenimiento: revisiones preventivas y actuaciones técnico-legales con sus periodicidades correspondientes.
- Gestión documental: certificados de inspección, informes de mantenimiento y registro de incidencias.
- Resolución de averías: seguimiento de reparaciones para recuperar cuanto antes el funcionamiento de los servicios afectados.
A través de nuestros servicios de mantenimiento integral de edificios, ayudamos a los gestores de apartamentos turísticos a mantener sus instalaciones operativas y a cumplir las obligaciones técnicas que les corresponden durante toda la explotación.
Preguntas frecuentes
¿Qué requisitos de mantenimiento debe cumplir un apartamento turístico?
Depende de la comunidad autónoma, la categoría, las características del edificio y las instalaciones existentes. Con carácter general, hay que mantener y revisar la protección contra incendios (RIPCI), las instalaciones térmicas, de climatización y agua caliente (RITE), los ascensores y, según el caso, las instalaciones eléctricas y de gas, los equipos a presión, las piscinas y los sistemas frigoríficos.
¿Los requisitos de un apartamento turístico son los mismos en toda España?
No. Además de la normativa estatal, cada comunidad autónoma fija sus propias condiciones de climatización, accesibilidad, equipamiento o conservación. Por ejemplo, Andalucía los regula en el Decreto 194/2010 y Galicia en el Decreto 12/2017, y en Madrid las exigencias de climatización y ascensor varían según la categoría por llaves.
¿Un apartamento turístico necesita ascensor y cómo se mantiene?
Depende de la comunidad autónoma y la categoría. En Madrid, por ejemplo, los apartamentos de 4 llaves deben tener ascensor y montacargas si hay más de una planta, mientras que en los de 1 y 2 llaves se exige a partir de más de tres plantas, sótano incluido. Cuando hay ascensor, debe mantenerlo una empresa autorizada y pasar las inspecciones periódicas que correspondan.
¿Cómo se organiza el mantenimiento técnico de un apartamento turístico?
Lo más recomendable es contar con un plan de mantenimiento preventivo que incluya el inventario de equipos, un calendario de revisiones y actuaciones técnico-legales, la gestión documental (certificados, informes y registro de incidencias) y el seguimiento de averías. Así se controlan fechas y responsables, y se cumplen las obligaciones de cada instalación.