Los ascensores soportan un uso diario intenso, especialmente en hoteles, edificios de oficinas y comunidades de propietarios. Cuando un ascensor deja de funcionar, puede generar molestias a los usuarios y complicar el día a día del edificio, especialmente en hoteles con un tránsito constante de personas.
Por eso, los mantenimientos de ascensores están sujetos a obligaciones específicas que incluyen revisiones preventivas e inspecciones reglamentarias.
La normativa establece quién debe realizarlas, con qué frecuencia y qué ocurre cuando se detectan defectos o se incumplen los plazos.
¿Qué exige la normativa vigente sobre los mantenimientos de ascensores?
Desde el 1 de julio de 2024 está en vigor el Real Decreto 355/2024, que aprueba la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM-1 sobre Ascensores.
Esta normativa de mantenimiento de ascensores regula su conservación, inspecciones, modificaciones y medidas de seguridad, tanto en instalaciones nuevas como existentes.
¿Cada cuánto se realiza el mantenimiento de un ascensor?
El artículo 5 de la ITC AEM 1 establece las siguientes frecuencias mínimas para las revisiones presenciales:
- Cada mes: para la mayoría de los ascensores, incluidos los instalados en hoteles, oficinas y edificios residenciales. Entre las revisiones deben transcurrir entre 20 y 45 días.
- Cada cuatro meses: para ascensores de viviendas unifamiliares y determinados equipos instalados en edificios residenciales de hasta tres paradas y un máximo de 20 viviendas, siempre que cumplan los requisitos técnicos establecidos.
Los mantenimientos de ascensores deben ser realizados por empresas conservadoras habilitadas, siguiendo un plan adaptado a cada instalación y a la norma UNE 58720.
Diferencia entre mantenimiento e inspección obligatoria
El mantenimiento del ascensor incluye operaciones preventivas, comprobaciones y reparaciones destinadas a conservarlo en condiciones seguras de funcionamiento.
La inspección reglamentaria, en cambio, la realiza un organismo de control acreditado, independiente de la empresa conservadora, para verificar el cumplimiento de las condiciones de seguridad exigibles.
Ambas actuaciones son obligatorias y complementarias.
¿Cada cuánto tiempo deben pasar inspección los ascensores?
La periodicidad depende del uso principal del edificio, de su número de viviendas y de las plantas a las que presta servicio el ascensor.
El artículo 11 del Real Decreto 355/2024 establece los siguientes plazos mínimos:
| Tipo de edificio | Inspección obligatoria |
| Hoteles, hospitales, edificios industriales y locales de pública concurrencia | Cada 2 años |
| Edificios residenciales con más de 20 viviendas o más de 4 plantas servidas | Cada 4 años |
| Resto de edificios y ascensores | Cada 6 años |
En los hoteles, las inspecciones deben realizarse cada dos años, independientemente del número de habitaciones o plantas.
Para los edificios de oficinas, la clasificación como pública concurrencia depende, entre otros criterios, de su ocupación prevista. La normativa considera esta categoría cuando supera las 50 personas.
Estos plazos deben incorporarse al calendario de mantenimiento del ascensor y coordinarse con las demás inspecciones obligatorias en comunidades de propietarios y edificios.
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¿Quién es responsable de las inspecciones obligatorias?
La normativa de mantenimiento de ascensores distribuye responsabilidades entre el titular, la empresa conservadora y el organismo de control.
Conocerlas ayuda a evitar retrasos y problemas documentales.
Obligaciones del propietario o gestor del edificio
El titular del ascensor debe:
- Mantener un contrato vigente con una empresa conservadora habilitada.
- Contratar las inspecciones periódicas con un organismo de control acreditado.
- Facilitar el acceso y la documentación técnica.
- Conservar certificados, registros e informes de mantenimiento.
- Gestionar la corrección de las deficiencias detectadas.
La empresa conservadora debe comunicar la fecha límite de la próxima inspección con al menos tres meses de antelación.
Si vence el plazo sin realizarla, tiene la obligación de dejar el ascensor fuera de servicio y comunicarlo conforme al procedimiento reglamentario.
¿Qué documentación se necesita?
Antes de la inspección conviene disponer de:
- Número de Registro de Aparato Elevador (RAE).
- Expediente o ficha técnica del ascensor.
- Certificado de la última inspección.
- Registro de mantenimiento, con el historial de averías y accidentes del año anterior.
Llevar esta documentación actualizada facilita el seguimiento del mantenimiento del ascensor y evita incidencias administrativas.
¿Qué ocurre si un ascensor no supera la inspección?
Durante la inspección se comprueban componentes de seguridad, sistemas de frenado, puertas, mecanismos eléctricos y otros elementos establecidos en los protocolos técnicos aplicables.
Si aparecen defectos, la normativa de mantenimiento de ascensores establece diferentes actuaciones según su gravedad.
| Resultado | Actuación obligatoria |
| Defectos leves | Corregirlos en un máximo de 6 meses y acreditar su subsanación. |
| Defectos graves | Corregirlos en el plazo fijado por el inspector, nunca superior a 6 meses, y superar una segunda inspección. |
| Defectos muy graves | Inmovilizar inmediatamente el ascensor hasta resolver el problema y cumplir las condiciones para su puesta en servicio. |
Una inspección desfavorable por defectos graves exige organizar cuanto antes las reparaciones y su posterior comprobación.
Además, la ITC AEM 1 contempla una inspección reciente al cambiar de empresa conservadora, que debe haberse realizado como máximo 30 días antes de la firma del nuevo contrato.
Un seguimiento adecuado de los mantenimientos de ascensores permite detectar deterioros, planificar reparaciones y reducir las incidencias que pueden desembocar en una inspección desfavorable.
¿Cómo gestiona We Resolve el mantenimiento técnico-legal de los ascensores?
En un hotel o edificio con varias instalaciones, controlar por separado las inspecciones eléctricas, la climatización, la protección contra incendios y los ascensores complica la planificación. En We Resolve lo resolvemos con un enfoque integral de mantenimiento técnico-legal de edificios que centraliza los vencimientos, la coordinación con empresas conservadoras y organismos de control, y el registro de incidencias y certificados.
¿Necesitas tener al día el mantenimiento y las inspecciones de los ascensores de tu edificio? Contacta con nosotros y encontraremos la solución que mejor se adapte a tu edificio.
Preguntas frecuentes sobre mantenimiento de ascensores
¿Cada cuánto se hace el mantenimiento de un ascensor?
Con carácter general, cada mes, con un intervalo de entre 20 y 45 días entre revisiones. La frecuencia baja a cada cuatro meses solo en ascensores de viviendas unifamiliares y en determinados equipos de edificios residenciales de hasta tres paradas y 20 viviendas.
¿Quién puede realizar los mantenimientos de ascensores?
Solo empresas conservadoras habilitadas, siguiendo un plan adaptado a cada instalación y a la norma UNE 58720. El titular debe mantener un contrato vigente con una de ellas.
¿Qué ocurre si vence el plazo de inspección?
La empresa conservadora debe avisar de la fecha límite con al menos tres meses de antelación. Si el plazo vence sin inspección, debe dejar el ascensor fuera de servicio y comunicarlo conforme al procedimiento reglamentario.
¿Qué documentación hay que tener preparada para la inspección?
El número de Registro de Aparato Elevador (RAE), la ficha técnica del ascensor, el certificado de la última inspección y el registro de mantenimiento con el historial de averías y accidentes del año anterior.